Hak Milik Atas Tanah: Hak Terkuat dan Masalahnya

Administrator Administrator
Hak Milik Atas Tanah: Hak Terkuat dan Masalahnya
supriyadikaranganyar.wordpress.com
Ilustrasi
Oleh Ronsen LM Pasaribu

 

Pasal 16 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, atau disebut UUPA membedakan jenis Hak Atas Tanah yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak-hak sementara, seperti Hak Sewa, Hak membuka tanah, Hak Memungut hasil hutan, dan Hak Guna air, Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan, hak guna ruang angkasa. Selain itu, dikenal juga Hak Milik Atas Rumah Susun, yang dilahirkan kemudian dengan UU tersendiri untuk memenuhi kepentingan bisnis properti terlebih untuk hunian tempat tinnggal.

 

Begitu banyak jenis Hak Atas Tanah itu, menimbulkan pertanyaan, mengapa harus membedakan jenis hak atas tanah tersebut, bukankah lebih simpel dibagi hanya dua saja yaitu Hak Milik dan Hak Pakai, seperti di Negara lain. Ini diskusi yang selalu muncul dan belum diputuskan, kecuali tetap pada pasal 16 di atas.

 

Pembedaan hak itu, disesuaikan dengan rencana/dan atau penggunaan tanah tersebut sebagaimana diatur dalam Tata Ruang atau Detail Tata Ruang. Semakin lengkap atau rincinya RTRW suatu wilayah maka semakin mudah untuk mengatur pemberian hak atas tanahnya.  Semakin tertibnya RTRW suatu wilayah akan semakin mudah pula untuk menertibkan hak atas tanahnya. Pemanfaatan dan penggunaan tanah yang tertib, akan dapat mengoptimalkan manfaatnya sehingga hasilnya bisa produktif, guna dirasakan oleh pemilik hak atas tanah tersebut. 

 

Hak Milik atas tanah adalah hak yang paling tinggi dan terpenuh yang dimiliki dengan tanpa batas waktu, bisa diwariskan, dijual beli dan dijadikan jaminan di lembaga perbankan. Sedangkan, jenis hak lainnya memiliki karakter sesuai penggunaannya seperti HGU, Hak Guna Usaha, mengusahakan tanah untuk perkebunan atau usaha lainnya dalam waktu 20-30 Tahun. HGB adalah hak mendirikan bangunan diatas tanah yang bukan miliknya. Hak Pakai, hak untuk memakai dalam waktu 10-20 Tahun.  Sepanjang memenuhi kriteria, maka hak atas tanah tersebut dapat diperpanjang.

 

Siapa saja yang boleh memperoleh Hak Milik? Adalah setiap Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia yang diberikan ijin untuk memperoleh Hak Milik seperti Lembaga Sosial Keagamaan dan Lembaga Swasta lainnya.  

 

Mengingat Hak Milik di antara hak atas tanah lainnya, lebih menarik akibat karakter yang melekat lebih memiliki nilai lebih seperti waktu yang tidak ada batasnya, selama lamanya, jika seseorang pemilik meninggal maka hak milik itu tak otomatis berakhir tapi tetap adanya, dilanjutkan oleh pewaris. 

 

Bandingkan dengan Hak Guna Bangunan, setelah berakhir, tanahnya menjadi berubah statusnya yaitu kembali kepada keadaan semula dikuasai langsung oleh Negara. Jika negara maka pemiliknya bukan pemilik eks HGB itu. Negara artinya dikuasai langsung oleh kekuasaan tertinggi di negeri ini yaitu Negara. Jika ada bangunan maka pemilik bangunan sepanjang tataruangnya sesuai, pemilik harus “mengajukan permohonan hak guna bangunan” sebagai pembaharuan hak. Namanya permohonan, bisa diberi dan bisa tidak. Apakah diberikan pembaharuan hak atau malah diberikan hak yang lebih rendah yaitu hak pakai. Disinilah, kelebihan pemberian hak milik kepada seseorang atau badan hukum itu.

 

Di atas dikatakan, hak milik diberikan sesuai dengan penggunaan tanah. Penggunaan tanah yang tidak putus dari sisi waktu adalah tempat tinggal, kuburan dan tanah untuk pertanian. Tempat tinggal dimaknai sebagai tempat dimana seseorang mendirikan rumah tinggal temat istirahat, tempat berketurunan, tempat menghabiskan waktu hidup, tempat bersosial, tempat melakukan kebudayaan dan dibanding tataruang lainnya memiliki jaminan dimana lokasi yang harus aman selama 24 jam. 

 

Fasilitas umum pun diprioritaskan untuk tempat tinggal, listrik, air, gas, jalan dan taman yang indah serta sarana umum seperti Gereja, Masjid, Pura, Musala dan tempat ibadah lainnya. Begitupula fasilitas sosial, seperti toko kebutuhan rumah tangga dan bangunan pertemuan masyarakat Kantor Lurah, Desa, RW,RT maupun olahraga. Semua disiapkan sebagai sarana pendukung bagi sebuah rumah tempat tinggal, sehingga dikenal juga istilah mix used planning, dalam satu blok wilayah.

 

Problematik Hak Milik

 

Masalah yang selalu mengemuka di berbagai media, bisa kita perhatikan adanya ketimpangan pemilikan tanah di Indonesia. Ukuran Gini Ratio, sebuah parameter yang menggambarkan pemerataan pemilikan tanah itu. Gini 0,4, ukuran kategori cukup tidak merata kepemilikan tanah. Semakin besar, gini rasio semakin besarpula kesenjangan itu. Idealnya semua rakyat indonesia, memilikki tanah untuk tinggal maupun pertanian. Ukuran transmigrasi yang dipakai sebagai patokan, pertanian yang bisa menjamin kesejahtraan petani diukkuran minimal 2,00 Hektar atau 20.000 M2. 

 

Regulasi Pembatasan Hak Milik

 

Hak atas tanah dikaitkan pasal 4 ayat (2) UUPA mengaitkan hal pinsip mengenai hubungan aspek penguasaan dengan penggunaan, dalam mewujudkan pasal 2 ayat 3 yaitu sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahtraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur. 

 

Rumusan hak atas tanah pada kenyataannya berdasarkan hukum adat namun juga berorientasi  hukum barat dan disini tidak semuanya berorientasi pada hukum adat, akibatnya dalam pelaksanaan UUPA menimbulkan permasalahan.  Maka hak hak tanah perlu disempurnakan. Hak Milik mengandung banyak sifat keperdataan yang seharusnya diatur dalam Undang-Undang, sehingga tidak menimbulkan penafsiran yang merugikan kepentingan banyak pihak terutama rakyat (Budi Harsono,1980). Pasal 50 ayat 1 sebagai perintah adanya UUHMAT, namun sampai saat ini belum diwujudkan oleh pemerintah.

 

Aturan Administrasi, Apakah Memadai?

 

Cita-cita UU HM, suatu keharusan supaya pengaturannya tidak didasarkaan penafsiran-penafsiran saja dimana akan mudah disimpangi oleh pembuat kebijakan atau dilapangan itu sendiri. Jika tidak, dampaknya besar terhadap pencapaian adil dan makmur itu.

 

Memang dalam praktek, demi kepentingan pelayanan tetap dapat diselenggarakan, Boedi Harsono mengatakan “walaupun belum ada UU, bukanlah berarti HM belum ada pengaturannya”.  Pemberian HM, pembebananya, hak tanggungan, pembebanan, perpindahan, pengawasan, bagi hasil, perwakafan, pembatasan baik luas dan letak tanah jika menyangkut tanah pertanian, pemberian tanda bukti, pencatatan peristiwa hukum penting melalui penyelenggaraan pendaftaran tanahnya. Jika pun masih belum ditemukan hukumnya dalam perangkat UU yang ada maka “hukum adat” yang akan melengkapinya (pasal 5 UUPA). Ungkapan ini tidak berarti tidak perlu ada UUHMAT, hanya ingin mengatakan pelayanan untuk kepentingan masyarakat harus terselenggara.

 

Sekedar mengingatkan pembaca, Hak Milik dibatasi untuk tanah non pertanian, maksimum 5 (lima) bidang dengan jumlah total 5.000 M2 sedangkan satu bidang tidak boleh diatas 2000 M2, menghindari ketimpangan sosial diperkotaan. Sedangkan Pertanian dikenal dengan ketentuan Absentee, larangan pemilikan tanah diluar Kecamatan dan luas maksimum 20.000 M2 atau 2 (dua) hektar, seusai ketentuan di Propinsi setempat. Ini untuk sekaligus menjamin ketersediaan lahan pertanian dalam rangka pengamanan pangan berkelanjutan serta menjaga ketimpangan pemilikan lahan.

 

HGB Di Atas Hak Milik

 

Supaya seseorang yang memiliki lokasi tanah yang menarik investor tidak melepaskan kepemilikannya, maka HGB diatas Hak Milik adalah solusinya. Ini menarik disosialisasikan di wilayah pengembangan wisata seperti di Kawasan Danau Toba atau di tempat lainnya. 

 

Mekanismenya, pemilik tanah mensertipikatkan tanah Hak Miliknya. Kemudian, dengan akta perjanjian secara notaris, pemilik dan investor melakukan perjanjian sewa tanah guna dibangun fasilitas sosial menunjang kegiatan bisnisnya seperti resort perhotelan, atau bangunan lainnya. Dalam akte dimaksud, sekaligus pemilik tanah memberikan Hak Guna Bangunan kepada pembeli. Dalam akte dimaksud, disepakati hak hak para pihak dengan ketentuan saling menguntungkan, dimana pemilik memiliki kemandirian menandatangani perjanjian sekaligus mendapat hasil dengan tanpa melepaskan haknya. Jika hak berakir maka tanahnya kembali kepada pemiliknya. Terakhir, akte dimaksud didaftarkan HGB nya ke Kantor Pertanahan untuk diterbitkan Sertipikat HGB atas nama penyewa, sesuai perjanjiannya. 

 

Tanah Milik Adat, konversi Hak Milik.

 

Pasal 5 UUPA intinya disebut Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat sepanjang tidak bertentngn dengan kepentingan nasional  dan negara.  Seperti apa Tanah Milik Adat itu?, setiap daerah memiliki karakter berbeda, namun sama dalam proses lahirnya berupa membuka hutan, lalu diakui oleh masyarakat sekitarnya. Pengakuan itu secara adat, namun perkembangannya ada yang dialihkan dengan bukti baru seperti Jual beli bermeterai, SKT (Surat Keteranan Tanah, yang saat ini sudah tidak diakui sebagai bukti hak atas tanah), kemudian terbit tanda pajak (girik, ketitir, Ipeda, PBB dstnya). 

 

Legalisasi tanah milik adat ini dikenal dengan dua lembaga, yaitu konversi dan Pengakuan/penegasan hak. Konversi, pengakuan hak kepada pemilik jika buktinya masih ada tanpa perubahan subjek serta objeknya. Sedangkan pengakuan, bilamana kondisi objektifnya berubah. Perubahan dengan akte yang diakui ketentuan, maka ditempuh penegasan hak. Sertipikat langsung kepada pembeli. Sedangkan, peralihannya tidak runtut dan terputus namun perolehan hak miliknya dengan itikad baik, maka ditempuh dengan Pengakuan Hak Milik kepada pembeli, setelah diumumkan selama 2 bulan jika sporadik dan 1 bulan jika proses sistematik, atau sekarang disebut STPL (prona secara lengkap/sertipikat tanah pendaftaran lengkap). 

 

Saran bagi pembaca sekalian, supaya mendaftarkan tanahnya menjadi sertipikat Hak Milik, guna mendapatkan bukti hak atas tanah serta mendapatkan fasilitas yang terkandung didalamnya, waktu yang tidak ada batas waktunya, perlindungan hukum dan kepastian hukum.  Semoga.(Jakarta, 14 Mei 2917, pkl. 11.50 WIB, Ronsen LM Pasaribu, Pemerhati Agraria/Pertanahan dan Pemberdayaan Masyarakat)

Komentar
Berita Terkini