Oleh: Ganda Situmorang
Pembaca yang terhormat,
Senang bertemu dengan Anda hari ini - inilah beberapa info tentang pengendalian lahan di Indonesia yang dipraktikkan oleh asing di Indonesia.
Pertanyaan akan penguasaan lahan di Indonesia oleh asing orang merupakan pertanyaan reflektif saya. Saya menghabiskan beberapa tahun terakhir hanya melihat model penguasaan lahan yang dilakukan orang asing di Indonesia baik lahan non hutan dan kawasan hutan. Dan fokus utama pengamatan saya adalah metode kepemilikan lahan jangka panjang yang aman disukai oleh orang asing.
Saya memaparkan di bawah tentang cara penguasaan lahan di Indonesia, yang menjelaskan preferensi broker asing tentang memilih jalan yang benar untuk keamanan investasi. Perlu diketahui bahwa orang asing sebenarnya tidak dapat memiliki lahan di Indonesia, namun dapat menguasai dan mengendalikannya melalui lisensi jangka panjang (lihat penjelasan dibawah)
Ada lima cara dasar yang bisa dilakukan orang asing atau biasanya menguasai tanah di Indonesia.
1. Melalui Nominee: Ini adalah cara yang paling umum untuk mengendalikan tanah. Namun hal itu benar-benar ilegal.
2. HGB: adalah hak lisensi agar Perusahaan Penanaman Modal Asing (PMA) dapat mencapai pengembangan lahan non-kehutanan. Hal ini umumnya berlaku untuk 20-35 tahun dan dapat diperbaharui karena perusahaan memenuhi persyaratan tertentu yang diberikan oleh BKPM (Badan Penanaman Modal Asing).
3. HGU: Merupakan varian pertanian HGB yang berlaku selama antara 35-50 tahun.
4. IUPJL: Ini adalah undang-undang yang dirancang untuk memberikan hak pembangunan serupa sebagai HGB, namun untuk lahan Kehutanan. Hak sewa diberikan oleh Pemerintah selama 35 tahun (yang lebih baik dari pada beberapa HGB) dan kemudian dapat diperpanjang selama 20 tahun sekaligus. Lahan IUPJL tidak boleh dipindahtangankan.
5. Pilihan lain untuk mengendalikan lahan adalah sewa pribadi jangka panjang. Ini umumnya sampai 25 tahun sekaligus.
Ketika memulai proyek, broker asing akan mencari cara untuk mengendalikan lahan yang luas dengan embel - embel rencana investasi hijau yang memaksimalkan integritas lingkungan. Dengan dalih rencana investasi hijau tersebut, broker asing menyusun rencana investasi yang seolah olah ribuan hektar lahan dibutuhkan jika ingin membuat dampak lingkungan.
Dengan dalih tersebut di atas dan menemukan bahwa mengumpulkan lahan pribadi ke dalam satu hamparan besar hampir tidak mungkin serta biaya mahal. Dengan lahan pribadi ada banyak masalah dengan klaim sertifikat tumpang tindih pada lahan yang sama. Orang asing mulai melihat lahan milik Pemerintah sebagai basis utama untuk menciptakan proyek investasi hijau, dikombinasikan dengan lahan publik yang lebih kecil di/dan di sekitar lahan Pemerintah (yang telah diteliti dan dibersihkan dari klaim pihak ketiga). Mereka memahami sepenuhnya bahwa pemerintah relatif mudah membersihkan lahan kehutanan dari klaim ilegal. Broker asing mengincar lahan kehutanan 67% dari total daratan Indonesia yang mana di beberapa lokasi adalah yang paling ikonik.
Sebagian besar pengembangan properti di kawasan wisata telah dilakukan melalui nominee (ilegal) atau melalui lisensi pengembangan lahan pribadi (HGB). Banyak tanah Indonesia sendiri melalui lisensi ini. Ini memiliki rekam jejak yang terbukti dan stabil (setelah dipastikan bahwa tidak ada banyak klaim di tanah itu sendiri). Sebagian besar bisnis di Indonesia dibangun di atas lisensi ini. Hal ini dianggap aman dan pembaharuan diberikan secara otomatis, mengingat pemegangnya tidak melanggar hukum Indonesia atau mengalami situasi bangkrut.
Pasar Indonesia sekarang berkembang dengan cepat dan negara ini diperkirakan akan menjadi salah satu ekonomi terbesar di dunia. Pemerintah Indonesia ingin memanfaatkan aset lahan milik sendiri dan melakukan ini melalui peraturan IUPJL.
Orang asing melihat ini pada dasarnya merupakan versi lahan HGB milik masyarakat (hak milik pribadi). Karena ekspansi ekonomi Indonesia bergantung pada investasi asing dan domestik, orang asing merasa bahwa pemerintah sangat tidak mungkin mengingkari lisensi ini. Ada terlalu banyak kepentingan yang terlibat.
Saya secara teratur menganalisis undang-undang Kehutanan untuk melihat di mana undang-undang tersebut tidak sepenuhnya jelas ( abu-abu) yang menjadi celah penyalahgunaan oleh orang asing untuk tujuan penguasaan lahan (land grabbing). Ini berarti bahwa kita secara aktif harus bekerja sama dengan Kementerian Kehutanan untuk memperbaiki dan memperkuat undang-undang.
Untuk lebih melindungi lisensi IUPJL di bidang kehutanan, maka broker asing mengajukan lisensi Kawasan Ekonomi Khusus, dimana mereka menambahkan undang-undang yang berkelanjutan ke undang-undang zona ekonomi khusus yang ada untuk menciptakan Zona Ekonomi Hijau Khusus (Green KEK) di Indonesia.
Ini adalah kunci permainan mereka untuk keamanan maksimum penguasaan lahan karena izin tanahnya sampai 99 tahun dan dapat diperbaharui. Broker asing tersebut tentu bisa menulis sebagian besar peraturan itu sendiri yang berarti mereka dapat lebih jauh menjaga hak kepemilikan lahan.
Broker asing tersebut menyusun rencana investasi yang menciptakan kerjasama dan strategi win-win dengan Pemerintah Nasional, Provinsi dan Daerah dan masyarakat setempat (4 lapis pemangku kepentingan). Dengan menciptakan strategi pertumbuhan regional yang sejalan dengan tujuan dan kepentingan keempat kelompok ini, broker asing memperkuat keamanan penguasaan lahan dengan kedok investasi. Pemerintah Pusat menginginkan pembangunan daerah dan perencanaan terpadu yang mereka susun sendiri. Pemerintah Provinsi menginginkan pendanaan Infrastruktur Nasional dan investasi swasta, yang dilengkapi dengan masing-masing kawasan Investasi. Kabupaten menginginkan lapangan kerja dan pajak, yang berasal dari bisnis hijau dan pengembangan pariwisata. Masyarakat setempat ingin terlibat dalam pembangunan dan berbagi kekayaan yang dihasilkan di wilayah mereka, yang berasal dari program kerja sama dan kesempatan kerja dan pendidikan.
Struktur empat lapis ini adalah sesungguhnya strategi broker asing untuk melindungi proyek dan meningkatkan keamanan penguasaan lahan - jika satu kelompok mengancam tiga kelompok lainnya, kepentingan pribadi berfungsi untuk melindungi proyek tersebut.
Mari gelar karpet untuk investor asing dan usir B R O K E R Asing. (Penulis adalah Alumnus Fahutan IPB, Konsultan Investasi Berkelanjutan, Staff Media Center JKW4P Cemara 19)
Administrator 
